24日上午，位于三亞迎賓路的一山湖二期新推23#、28#開盤即售罄，這只是三亞樓市近期的一個縮影，事實(shí)上，無論三亞市區(qū)還是灣區(qū)經(jīng)過今年春節(jié)假期“掃蕩”大多優(yōu)質(zhì)樓盤均面臨“一房難求”的局面。

經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代的樓市泡沫和2010年的“國際旅游島”概念熱炒，此后陷入長達(dá)6年沉寂，但現(xiàn)在，海南樓市重新活了、火了。

持續(xù)的回暖乃至火爆之后，海南樓市攀上了15000元/平方米單價的高峰，但庫存周期仍然長達(dá)23個月，海南或者三亞的房價，會在2017年，趕超南京、廈門這些熱門二線城市嗎?

海南樓市又“熱”了

海南省政府《2016年海口、三亞房地產(chǎn)價格走勢分析》指出，冬季是海南房地產(chǎn)市場銷售旺季，同時隨著內(nèi)地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，海南作為中國唯一的熱帶海島，以及海南基礎(chǔ)設(shè)施的投資，令其環(huán)境優(yōu)勢凸顯，也是多數(shù)北方人躲避霧霾、避寒的買房動力。海南由旅游度假的需求，正在向環(huán)境需求為主的多元化轉(zhuǎn)變。

宋丁的觀點(diǎn)正是時下*為流行的：對海南房產(chǎn)的投資是健康環(huán)境投資，可說是一種“剛需”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，以前海南樓市沉寂，是因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求大，空置率也很高，但2016年全國熱點(diǎn)城市購房政策收緊后，不少民間資金無處可去，很多投資需求重新回到了海南;再加上季節(jié)和空氣因素，海南房地產(chǎn)市場的性價比凸顯了出來，導(dǎo)致市場交易有所上升。

大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個月降到了23個月。

多位房地產(chǎn)分析人士指出，23個月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴(yán)重。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南樓市后續(xù)很難明顯得到提振，一個很重要的原因是供應(yīng)規(guī)模大，海岸線的開發(fā)力度太大。眾多房企投資非理性，大規(guī)模土地出讓后，市場供應(yīng)總體偏高;并且海南房產(chǎn)市場流通性較差，二手房市場極不發(fā)達(dá)。這些都導(dǎo)致海南樓市的未來預(yù)期并非那么樂觀。類似去年南京、廈門等城市的房價暴漲不太會出現(xiàn)。

“國際旅游島”虛實(shí)

為何一提到海南就想到樓市、房價?自提出“國際旅游島”概念以來，海南的形象一直希望靠近國際濱海度假城市如夏威夷、巴厘島等，但對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，導(dǎo)致海南旅游服務(wù)業(yè)仍處低端，相關(guān)配套設(shè)施也不完善。長期以來，地產(chǎn)開發(fā)投資是拉動海南固定資產(chǎn)投資增長的重要力量，據(jù)省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的47.7%，同比回落3.1個百分點(diǎn)，不過仍占主要地位。

2016年，在旺盛的市場需求刺激下，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達(dá)、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。

去年11月，萬達(dá)集團(tuán)與海南政府簽訂500億元投資資金建設(shè)海口萬達(dá)城，據(jù)萬達(dá)集團(tuán)方面表示，海口萬達(dá)城2017年上半年開工，2020年開業(yè)。開業(yè)后預(yù)計年接待游客超過1000萬人次。

而作為千億房企的老大恒大則早已進(jìn)入海南。其持有恒大海口文化旅游城、恒大美麗沙、恒大海上帝景、海南海花島和恒大海口灣等多個項目。

雅居樂則以雅居樂清水灣、雅居樂山海間、雅居樂月亮灣三大項目，全面布局海南東線優(yōu)質(zhì)海岸。其雅居樂清水灣累計銷售額超過600億元，是海南地產(chǎn)市場上的重量級項目。

同時，隨著2016年海口、三亞“棚改”的啟動，一批以國企為主力軍的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐海南，房地產(chǎn)市場將面臨新的格局。一個堪稱標(biāo)志性的事件是，去年12月，融創(chuàng)攜旗下六大海南精品項目，宣布深耕海南市場。

這一輪大型開發(fā)商扎堆進(jìn)入之后，能否改變海南旅游服務(wù)業(yè)落后的局面?

海南省政府有關(guān)人士表示，未來海南將加大大型經(jīng)營性地產(chǎn)項目的開發(fā)，而非一般性房地產(chǎn)項目。在新發(fā)布的《海南省2017年重點(diǎn)項目投資計劃》中，旅游產(chǎn)業(yè)項目68個，2017年計劃投資528億元，在十二個產(chǎn)業(yè)中投資額*大。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，恒大儋州海花島旅游綜合體、海口觀瀾湖度假區(qū)，以及復(fù)星的三亞亞特蘭蒂斯項目等，都被視為旅游產(chǎn)業(yè)項目而非房地產(chǎn)，均位列其中。

廣州一家在海南有數(shù)個項目的開發(fā)商表示，這一波大型開發(fā)商進(jìn)入海南與以往不同，多是進(jìn)行片區(qū)和區(qū)域整體開發(fā)，住宅和配套齊上，開發(fā)和服務(wù)并重，甚至培育新的產(chǎn)業(yè)如影視娛樂業(yè)等，未來的海南旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)水平將明顯提升。

融創(chuàng)有關(guān)人士表示，在這個節(jié)點(diǎn)進(jìn)入海南，融創(chuàng)將在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、特色配套、服務(wù)升級等方面，推動海南房地產(chǎn)市場的變革升級。