近日，《2016年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》發(fā)布，報(bào)告顯示，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類(lèi)需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期*高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一、二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。

量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下，上半年品牌房企業(yè)績(jī)大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。而展望下半年，報(bào)告分析認(rèn)為隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將放緩，全年市場(chǎng)將表現(xiàn)為量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫(kù)存仍是下半年主基調(diào)。

【十大城市二手住宅漲幅創(chuàng)近5年新高】

*新報(bào)告顯示，2016年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年末向好局勢(shì)。新房方面，上半年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。上半年一、二、三線城市分別累計(jì)上漲12.79%、5.33%、4.27%；二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。

二手房方面，上半年十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.62%，漲幅較去年同期擴(kuò)大8.23個(gè)百分點(diǎn)，為近5年同期*大累計(jì)漲幅，其中一季度大幅上漲7.20%，二季度上漲5.05%；與新房相比，二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅超過(guò)新房3.77個(gè)百分點(diǎn)。十大城市二手住宅累計(jì)成交77.59萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)42.5%，其中二季度各月成交持續(xù)環(huán)比下降，6月同比亦下降。庫(kù)存與去化方面，受益于成交快速增長(zhǎng)，20個(gè)代表城市可售面積約12800萬(wàn)平方米，同比下降25.3%，絕對(duì)量處近兩年*低水平，庫(kù)存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。

報(bào)告指出，政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動(dòng)樓市成交增長(zhǎng)。上半年，50個(gè)代表城市新建住宅月均成交約3570萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近四成，絕對(duì)量為歷史同期*高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高，二季度增速有所收窄。從各級(jí)城市來(lái)看，上半年各類(lèi)城市同比均增長(zhǎng)，二線城市成交同比增幅*高。

【樓市量?jī)r(jià)的變化也體現(xiàn)在房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上】

上半年，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升，115家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破50億元，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20家品牌房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)59.8%，代表企業(yè)目標(biāo)完成率達(dá)六成。拿地方面，市場(chǎng)回暖激發(fā)品牌房企補(bǔ)倉(cāng)熱情，代表房企累計(jì)拿地面積同比增長(zhǎng)49.1%，其中二線城市拿地占比顯著提高。融資方面，融資成本維持低位，房企融資規(guī)模創(chuàng)新高。企業(yè)整合方面，大型房企兼并重組壓力增大，行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇。

房企的拿地?zé)崆楹透鞯赝恋毓?yīng)緊張也推高了地價(jià)。上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地推出及成交面積同比分別下降3.9%和0.9%，絕對(duì)水平均創(chuàng)近六年同期新低。一線城市住宅土地成交面積大幅下降，二線城市整體成交面積微增。

但在價(jià)格方面，高價(jià)土地成交致各類(lèi)用地成交樓面價(jià)同比上漲33.9%，溢價(jià)率達(dá)40.9%。各線城市樓面價(jià)同比均上漲、溢價(jià)率均提高。其中，二線城市土地出讓金占比明顯提升，樓面均價(jià)同比漲幅在各級(jí)城市中*顯著，特別是蘇州、南京、杭州等城市地價(jià)翻倍。

【下半年銷(xiāo)售面積或同比下降】

報(bào)告認(rèn)為，在多重政策利好影響下，上半年一線及部分熱點(diǎn)二、三線城市的樓市顯現(xiàn)過(guò)熱發(fā)展態(tài)勢(shì)。

隨著城市分化加劇，地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化。部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已逐漸收緊，限購(gòu)加碼、限貸限價(jià)政策接連出臺(tái)。而多數(shù)三、四線城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，多管齊下去庫(kù)存仍是重點(diǎn)。同時(shí)，成渝、長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃落地，“營(yíng)改增”進(jìn)入實(shí)施階段，住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，住房制度建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，中央層面房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。

對(duì)于下半年的樓市走向，報(bào)告分析，去年以來(lái)的寬松貨幣信貸政策推動(dòng)熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)高漲，但二季度以來(lái)貨幣信貸環(huán)境有趨緊態(tài)勢(shì)。雖然下半年整體貨幣信貸政策預(yù)計(jì)趨穩(wěn)，但針對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)。

報(bào)告認(rèn)為，由于因城施策基調(diào)下各地政策分化將會(huì)更為顯著，房地產(chǎn)多元化政策將會(huì)推動(dòng)住房制度改革加快，促進(jìn)庫(kù)存去化。但下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策存在收緊預(yù)期，需求釋放有限。

與此同時(shí)，受去年同期高基數(shù)的影響，下半年銷(xiāo)售面積同比下降是大概率事件，但全年仍將保持同比增長(zhǎng)，增幅可能會(huì)在4.6%—6.6%之間。而隨著下半年成交面積下降，成交價(jià)格增幅放緩，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售額同比增幅在13.3%—15.3%之間。

供應(yīng)方面，報(bào)告預(yù)計(jì)下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn)，銷(xiāo)售回落，新開(kāi)工增速較上半年會(huì)有所下降，但仍將持平于去年同期，全年新開(kāi)工面積同比增幅可能在6.4%—8.4%之間。另外，新開(kāi)工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，較上半年略有放緩，全年同比增速可能在5.7%—7.7%之間。

就不同城市下半年的樓市走向，報(bào)告認(rèn)為，在城市分化不斷加劇的背景下，各類(lèi)城市面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。

一方面，一線及蘇州、南京等二線城市在寬松的貨幣及政策環(huán)境下，市場(chǎng)急劇升溫。但成交大幅增長(zhǎng)透支未來(lái)需求，而房?jī)r(jià)高企也導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒漸濃，加之杠桿水平持續(xù)升高、信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)，將導(dǎo)致下半年市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。另一方面，三、四線城市去庫(kù)存初見(jiàn)成效，但短期及中長(zhǎng)期庫(kù)存仍處于高位，且部分二線城市非住宅市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，下半年仍以去庫(kù)存為主，企業(yè)可抓住相關(guān)政策機(jī)遇加快去庫(kù)存。

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