現(xiàn)在，身著正裝，腳穿皮鞋，手提公文包的三亞白領(lǐng)隨處可見，他們在創(chuàng)業(yè)大廈、天際大廈、陽光金融廣場進進出出。而這三個寫字樓正好是三亞寫字樓30年發(fā)展歷程中的縮影，對應(yīng)著空白期、萌芽期、發(fā)展期。在海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)、探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港的重大政策背景下，在陽光金融廣場、中鐵置業(yè)廣場等5A甲級寫字樓的引領(lǐng)下，三亞將在新興市場、國際標準、旅游+X等優(yōu)勢下引領(lǐng)“未來辦公”潮流。

三亞中鐵置業(yè)廣場（看房嗎網(wǎng)實景航拍）

從無到有三亞寫字樓與海南共成長

4月20日下午，《1988—2018年三亞寫字樓市場發(fā)展報告》(以下簡稱《寫字樓三十年報告》)在三亞城區(qū)第一高樓——陽光金融廣場發(fā)布，這是陽光保險集團聯(lián)合“仲量聯(lián)行”發(fā)布的首個針對三亞寫字樓市場的權(quán)威發(fā)展報告，深度剖析1988—2018年激蕩三十年三亞寫字樓市場的發(fā)展歷程。

1988年，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，這個時候的三亞還沒有專門的寫字樓一說，需求集中在住宅。2001年前的早期辦公市場為自發(fā)形成的居民樓，可商可住，典型的代表項目為創(chuàng)業(yè)大廈。陽光金融廣場策劃經(jīng)理姚歡是參與《寫字樓三十年報告》的作者之一，她認為，1988年到2001年這個時期，三亞無商用辦公概念，具有辦公需求的企業(yè)主要分散在純住宅區(qū)，或直接租賃商鋪用于辦公。1994年以后，少量散售型商住樓宇入市，集中在當時的城市中心河西區(qū)，包括衍宏現(xiàn)代城、創(chuàng)業(yè)大廈等辦公與居住混用樓。人們走進寫字樓時不是與買菜回來的老人同乘電梯，就是把空間讓給推嬰兒車的居家者。

2001年后到2010年，海南國際旅游島建設(shè)“推波助瀾”，三亞商住樓破局發(fā)展，迎來了寫字樓萌芽期。北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司寫字樓租賃—駐場經(jīng)理張建文告訴三亞日報記者，這個時期三亞第三產(chǎn)業(yè)占比迅速增加，逐漸發(fā)展成為支柱型產(chǎn)業(yè)，催生了更多辦公樓市場需求，辦公區(qū)域隨著城市中心區(qū)域而擴大，市場表現(xiàn)更活躍。比如碧海國際、山水云天、天際大廈等商住樓內(nèi)商務(wù)辦公比例已經(jīng)占據(jù)絕大多數(shù)。“主要是涌入了一批地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)的企業(yè)，包括地產(chǎn)、金融、旅游等行業(yè)。”

但萌芽期的三亞寫字樓，從辦公品質(zhì)來看，還面臨著形象、環(huán)境、物業(yè)、配套等多方面的不足與劣勢。比如電梯擁擠、等候時間長，停車位緊缺，商業(yè)配套不完善等等。隨著三亞經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，2011年以后，甲、乙級寫字樓持續(xù)入市，同一片區(qū)(如迎賓路區(qū)域)集中供應(yīng)，推動區(qū)域整體發(fā)展，初步形成辦公樓市場氛圍。陽光金融廣場作為三亞首個國際5A甲級寫字樓給三亞帶來了國際一流的租賃選擇。

陽光金融廣場是市委、市政府大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟和金融產(chǎn)業(yè)的重要成果，更是三亞經(jīng)濟發(fā)展的新亮點、三亞發(fā)展金融保險業(yè)的新動力。這座引領(lǐng)三亞寫字樓新發(fā)展的樓宇寫字樓體量達3.6萬平方米以上，集商業(yè)、寫字樓、商務(wù)酒店于一體，其中商業(yè)配套達2.1萬平方米，包含餐飲、銀行、影院、超市等，由國際知名物業(yè)公司“仲量聯(lián)行”提供物業(yè)服務(wù)。

陽光金融廣場商業(yè)運營負責人夏少敏說，隨著三亞“旅游+”多元經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的推進及國際旅游島建設(shè)的不斷深化，2011年以后三亞寫字樓市場才真正迎來蓬勃發(fā)展，先后出現(xiàn)了中鐵置業(yè)廣場、中信南航大廈等甲、乙級高品質(zhì)商務(wù)樓。其中，陽光金融廣場的入市，無論硬件水平還是物業(yè)服務(wù)水平再次超越，成為三亞第一個國際甲級標準寫字樓，物業(yè)全自持經(jīng)營，引領(lǐng)新的三亞寫字樓市場發(fā)展。

與陽光金融廣場同期興起的中高端寫字樓還有中鐵置業(yè)廣場、中信南航大廈、融科藍立方、保利中環(huán)廣場等項目，它們均處在三亞CBD核心發(fā)展區(qū)——迎賓路。其中，中鐵置業(yè)廣場2013年7月*早入市，寫字樓面積達3.1萬平方米，是三亞第一個甲級標準寫字樓，三亞寫字樓市場由此進入新發(fā)展期。當年中鐵置業(yè)廣場還成為三亞首個產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地。

政策扶持三亞獎勵扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展

伴隨著海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年，三亞寫字樓從無到有發(fā)展起來，與每一個階段的經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，更與政府的扶持密切相關(guān)。

早在2011年，三亞就著手開展全市企業(yè)辦公供需調(diào)查工作，了解三亞企業(yè)辦公需求和市區(qū)主要商務(wù)樓宇發(fā)展情況，以便政府為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)發(fā)展提供更好的政策與服務(wù)，推動三亞樓宇經(jīng)濟發(fā)展、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。此次調(diào)查主要涉及山水云天、汽車工業(yè)大廈、金河公寓、創(chuàng)業(yè)大廈、衍宏現(xiàn)代城、天山大廈6座大樓。

調(diào)查報告指出，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于集約利用資源、開拓發(fā)展空間、聚集經(jīng)濟要素、提高業(yè)態(tài)檔次、擴大經(jīng)濟總量、加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、保持稅收穩(wěn)定增長有著不可替代的重要作用。而調(diào)查結(jié)果表明，三亞樓宇發(fā)展基礎(chǔ)相對較弱，樓宇資源較為匱乏。特別是三亞樓宇資源在規(guī)劃定位、發(fā)展規(guī)模、配套設(shè)施和管理等方面還有較大差距。報告提出要按照“政府引導，市場運作，政企聯(lián)合，優(yōu)化環(huán)境”的原則，通過抓發(fā)展規(guī)劃、抓工作機制、抓平臺建設(shè)、抓項目引進、抓政策扶持等措施，推動三亞樓宇經(jīng)濟穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展。其中建議“出臺政府扶持措施，營造發(fā)展環(huán)境，積極培育樓宇經(jīng)濟快速發(fā)展”。

三亞日報記者從市金融辦獲悉，三亞曾出臺過有關(guān)“樓宇經(jīng)濟”的扶持政策。記者查閱資料得知，也就是在中鐵置業(yè)廣場入市的這一年，三亞制定了《關(guān)于三亞市2013年促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展財政補貼政策的方案》(以下簡稱《補貼方案》)，提出大力扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對入駐商務(wù)樓宇的企業(yè)實行補貼獎勵。《補貼方案》規(guī)定，三亞市區(qū)內(nèi)且在三亞注冊納稅、商務(wù)建筑面積在2萬平方米(含)以上的商務(wù)樓宇，經(jīng)樓宇開發(fā)業(yè)主向市政府申請，由市政府給予樓宇“三亞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地”的掛牌，并可享受市政府給予的相應(yīng)獎勵扶持政策。

同年，三亞還制定了《三亞市支持樓宇經(jīng)濟發(fā)展財政獎勵實施細則》，針對2萬平方米以上的商務(wù)樓宇，可向市政府申請“三亞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地”掛牌，并享受相應(yīng)的獎勵扶持政策。對新遷入“三亞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地”樓宇的企業(yè)，購買或租賃基地辦公用房給予獎勵。新遷入基地樓宇并注冊納稅的限定類型企業(yè)，也將獲得按超額累進稅率的方式給予的獎勵支持。同時還給入駐“三亞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地”樓宇的企業(yè)高級管理人員每年給予購房租房獎勵基金，用于其在本地購房或租房。

在利好政策的扶持推動下，榮耀世紀于2014年入市，融科藍立方、中信南航大廈于2016年入市，藍海華庭、保利中環(huán)廣場、陽光金融廣場于2018年入市。業(yè)內(nèi)人士認為，扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展，對三亞市發(fā)展樓宇經(jīng)濟、促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)聚集、加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面起到積極的推動作用。

未來辦公三亞三大優(yōu)勢前景可期

盡管目前三亞有的寫字樓已經(jīng)邁向了甲、乙級，但仍然面臨著諸多挑戰(zhàn)。《寫字樓三十年報告》指出，三亞寫字樓市場進入發(fā)展期，大量辦公樓建成入市，目前三亞市場上絕大多數(shù)辦公樓都是先銷售再招租，不利于后期的商業(yè)運營管理，也難以提升其整體品質(zhì)。辦公樓開發(fā)商基于縮短資本回轉(zhuǎn)周期、消除運營風險、降低貶值風險等因素，會選擇分散的業(yè)權(quán)形態(tài)。

夏少敏說，過度分散業(yè)權(quán)會造成業(yè)態(tài)混亂，無法進行統(tǒng)一招商，無法進一步吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐；同時管理受限，業(yè)主過多難以實現(xiàn)統(tǒng)一的管理理念，進而影響到物業(yè)的增值空間；此外升級困難，辦公樓需要升級改造時會面臨眾口難調(diào)問題，從而選擇低標準升級甚至不升級，影響物業(yè)的長期使用性能。

此外，電梯等候時間太長、經(jīng)常出現(xiàn)故障；辦公室空調(diào)系統(tǒng)低級；停車位總是不夠、內(nèi)部標識不清楚；物業(yè)管理不到位、衛(wèi)生太差等問題也是普遍存在的問題。

如何解決這些寫字樓問題？張建文認為“未來辦公”是未來趨勢。他在《寫字樓三十年報告》中提出了“未來辦公”模型的建立，就是通過人性化體驗、數(shù)字化驅(qū)動、財務(wù)表現(xiàn)、持續(xù)創(chuàng)新和高效運營五大維度來組建。其中人性化體驗包括參與感、授權(quán)感和成就感。

張建文解釋說，三亞在“未來辦公”的愿景中具有三大優(yōu)勢。三亞作為辦公樓新興市場，沒有歷史包袱，具有后發(fā)優(yōu)勢，可以率先引進更為先進的辦公理念，繼而在某種程度上引領(lǐng)未來的辦公潮流。同時，海南正在建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港，必將走向國際化、全球化，三亞作為中國面向國際化的窗口之一具有國際優(yōu)勢。此外，三亞發(fā)展“旅游+X”，城市辦公市場應(yīng)呈現(xiàn)更為多樣、年輕、先進的形態(tài)，“未來辦公”更具有了想象力。在海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港的重大政策背景下，“未來辦公”理念在三亞顯得極其重要。

仲量聯(lián)行北京研究部辦公樓市場首席分析師米陽表示，從無到有，這是三亞寫字樓市場的真實寫照；極力爭取，這是三亞的城市精神，砥礪奮進30載，三亞樓宇經(jīng)濟發(fā)展不斷譜寫出新華章。陽光保險集團與仲量聯(lián)行看好并看重三亞寫字樓市場，未來將為三亞帶來更專業(yè)的寫字樓運營理念與服務(wù)，積極助力企業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)。

(來源：三亞日報）