投資平穩(wěn)增長   銷售向好明顯

——2017年三亞市投資和房地產(chǎn)運行分析

2017年，我市積極貫徹落實中央和省出臺一系列調(diào)控政策，積極調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，采取一系列穩(wěn)增長促投資措施，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快推進(jìn)投資項目落地開工建設(shè)，持續(xù)擴大有效投資，固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運行，房地產(chǎn)銷售市場向好明顯。

一、投資和房地產(chǎn)總體態(tài)勢

（一）投資平穩(wěn)運行，完成目標(biāo)預(yù)期。從全年固定資產(chǎn)投資運行情況來看，投資呈現(xiàn)“低開回穩(wěn)”運行走勢。2017年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資868.09億元，同比增長10.9%，按時完成全市年度固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資549.76億元，同比增長34.1%，其他投資318.32億元，同比下降14.7%。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)投資7.71億元，同比增長48.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資15.02億元，同比下降11.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資845.36億元，同比增長10.9%。三次產(chǎn)業(yè)投資占全市投資比重分別為0.9%、1.7%、97.4%。從投資量占比來看，第三產(chǎn)業(yè)依然是推動投資增長的主力。

從投資構(gòu)成看，2017年，完成建安工程投資592.27億元，同比增長19.0%，增速比2016年提高18.5個百分點，占投資總量比重的 68.2%，比2016年提高4.7個百分點。

從行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資分別占總投資的65.5%、13.8%，兩大行業(yè)占投資總額的83.9%，占第三產(chǎn)業(yè)投資額的81.5%，我市投資增長仍主要靠這兩大行業(yè)支撐，結(jié)構(gòu)單一的問題依然比較突出。

從各區(qū)投資看，按照投資項目屬地原則，吉陽區(qū)完成投資314.84億元，同比增長5.2%；天涯區(qū)完成投資259.52億元，同比增長17.3%；海棠區(qū)完成投資222.86億元，同比增長11.5%；崖州區(qū)完成投資68.53元，同比增長12.3%；育才生態(tài)區(qū)管委會完成投資2.34億元，同比增長37.3%。

（二）雙修雙城建設(shè)項目進(jìn)展明顯。我市2017年計劃內(nèi)雙修雙城類項目42個，年度計劃完成投資33.66億元，全年完成投資約56.00億元，完成年度計劃的166.37%。其中：生態(tài)修復(fù)工程項目20個，年度計劃完成投資15.03億元，全年完成投資20.62億元,完成年度計劃的137.2%；城市修補工程項目20個，年度計劃完成投資10.63億元，全年完成投資35.38億元,完成年度計劃的332.8%。

（三）大項目建設(shè)步伐有所加快，但帶動作用明顯減弱。今年以來，我市持續(xù)加大重大項目建設(shè)的推進(jìn)力度。從項目建設(shè)規(guī)模看，2017年我市計劃總投資10億元以上項目169個，比上年同期增加31個，大項目推動步伐加快。2017年，10億元以上項目完成投資526.04億元，同比下降2.7%；投資額占全市固定資產(chǎn)投資的60.6%，比2016年下降8.4個百分點，帶動作用明顯減弱。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快。受到我市將原來在投資統(tǒng)計庫的一些棚戶區(qū)改造項目和一些屬于房地產(chǎn)投資的社會投資項目轉(zhuǎn)庫到房地產(chǎn)統(tǒng)計庫，新增房地產(chǎn)開工項目增加的帶動，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢。2017年，從投資庫轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)統(tǒng)計庫項目共17個；新增房地產(chǎn)開工項目共70個，比2016年增加53個。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資549.76億元，同比增長34.1%，比全市固定資產(chǎn)投資增速高23.2個百分點。

（五）企業(yè)投資到位資金來源充足。今年以來，全市投資資金在國家信貸政策和房地產(chǎn)限購政策影響下呈緊縮態(tài)勢，投資資金來源中的國內(nèi)貸款增速下降明顯。2017年，投資本年資金來源為1262.97億元，同比增長25.9%，高于全市投資增速15個百分點。到位資金比實際完成投資額多394.88億元，資金到位率達(dá)145.5%，投資保持平穩(wěn)增長仍存后勁。其中，國內(nèi)貸款142.87億元，同比下降42.6%；利用外資1.04億元，同比下降48.1%；自籌資金和其他資金來源分別為416.84億元、423.83億元，增長為24.4%和109.3%，兩者合計占本年度資金來源比重的66.6%，仍為投資資金來源的主要渠道；受房地產(chǎn)銷售市場的影響，以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的房地產(chǎn)其他資金408.08億元，同比增長121.5%。

（六）房地產(chǎn)銷售市場向好。2017年，主要受年初全國房地產(chǎn)市場熱銷大環(huán)境的影響、全國唯一的熱帶濱海旅游城市具有的特殊氣候和優(yōu)良的自然環(huán)境、棚戶區(qū)改造釋放本地居民購房需求等諸多因素的帶動，三亞市房地產(chǎn)市場銷售保持著較快增長態(tài)勢。全年商品房銷售面積213.79萬平方米，同比增長41.1%。全年房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)向好走勢反映出三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境和發(fā)展的穩(wěn)定性。

二、需關(guān)注的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資占比過大。今年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占我市固定資產(chǎn)投資的比重為63.3%，比上年同期提高10.9個百分點。從投資行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，占固定資產(chǎn)投資的比重不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)一業(yè)獨大，對三亞市經(jīng)濟的平穩(wěn)運行會產(chǎn)生不利影響。

（二）房價上漲壓力依然較大。截至12月末，我市商品房庫存196.65萬平方米，其中商品住房117.28萬平方米，商品房去庫存面積140.93萬平方米；商品住房去化周期約7個月（按*近24個月月均銷售面積計算）。近兩年我省“兩個暫停”政策使得土地供應(yīng)量減少、規(guī)劃報建量受限，在短期內(nèi)商品房供給有限。雖然我市已經(jīng)出臺嚴(yán)格的調(diào)控政策，限制了部分購房需求，但目前正值銷售旺季，來海南旅游度假和置業(yè)的人群逐步增加，在供給有限的情況下房價面臨進(jìn)一步上漲的壓力。

（三）產(chǎn)權(quán)式酒店銷售受限，企業(yè)資金壓力加大。按當(dāng)前我市房地產(chǎn)調(diào)控政策，產(chǎn)權(quán)式酒店項目的銷售比例不得高于該項目客房總面積（或客房總套數(shù)）的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營使用。對于已經(jīng)辦理預(yù)售許可的在售產(chǎn)權(quán)式酒店項目，自持比例的大幅提高，勢必造成資金回籠速度減慢、持有投入成本的增加，部分資金流有限的企業(yè)運營壓力也將隨之加大。對于已拿地尚未規(guī)劃報建的項目，企業(yè)也會因此及時調(diào)整原先產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)劃方案，變更為金融辦公用房后繼續(xù)出售，典型的產(chǎn)品有商改住后的度假旅居公寓，這種變相銷售將會在后續(xù)管理上產(chǎn)生問題。

三、幾點建議

（一）做好重點項目服務(wù)保障，保投資平穩(wěn)增長。采取措施加快招商引資，推動重點項目落地，加快重點項目納入綠色通道審批范圍，積極簡化重點項目前期工作審批流程，提升審批效率，做好資金、土地等要素保障和后續(xù)環(huán)節(jié)服務(wù)，確保投資項目盡早落地開工建設(shè)。同時要持續(xù)加大力度抓好在建大項目的推進(jìn)力度，諸如亞特蘭蒂斯項目、三亞海坡錦誠碧桂園項目、海棠灣椰洲島項目、復(fù)地鹿島項目、中交綠城高福小鎮(zhèn)、亞龍灣旅游文化綜合體項目、棚戶區(qū)改造項目等計劃投資較大項目，確保我市固定資產(chǎn)投資后續(xù)平穩(wěn)增長。

（二）調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。根據(jù)“多規(guī)合一”要求，采取“+房地產(chǎn)”的結(jié)構(gòu)模式，鼓勵和支持海棠區(qū)、吉陽區(qū)、天涯區(qū)、崖州區(qū)結(jié)合地域特點和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過“醫(yī)療健康+房地產(chǎn)”、“科教金融+房地產(chǎn)”、“文旅產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”、“園區(qū)產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”、“全域旅游+房地產(chǎn)”等，使該區(qū)的房地產(chǎn)項目與旅游、文體、教育、醫(yī)療、健康等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對吸引人才、吸引產(chǎn)業(yè)的作用，利用房地產(chǎn)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)良性互動發(fā)展。

（三）積極構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、售租并舉的住房供應(yīng)體系。繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，完成“住有所居”的目標(biāo)。政府通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，進(jìn)一步健全和完善限價商品房和經(jīng)濟適用房的供給住房保障體系。同時鼓勵利用農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房，優(yōu)先租賃給符合本市公共租賃住房保障的對象承租。制定具體措施鼓勵符合城市總體規(guī)劃的農(nóng)村集體經(jīng)濟預(yù)留用地參與公共租賃住房建設(shè)，村集體可享受相應(yīng)的公租房租金收益。

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